Acheter une maison - Conseils: comment investir dans l’immobilier en toute sécurité

S’il est un domaine ou deux précautions valent mieux qu’une, c’est bien celui de l’immobilier. Lorsqu’on n’est pas un professionnel du domaine, on peut, à l’occasion d’un investissement, tomber dans de nombreux pièges. L’immobilier conjugue les aspects techniques, économiques et juridiques. Il n’est pas forcément évident de s’improviser agent immobilier, lorsqu’acheter un bien est l’investissement d’une vie! Voici quelques conseils pour procéder à un achat immobilier en toute sécurité.

Inspecter les locaux convoités dans leur moindre recoins

Méfiez vous des vices apparent ou cachés. Ce qui semble être une excellente affaire peut vite se transformer en un véritable cauchemar. Un ravalement de façade à prévoir, une toiture qui souffre d’infiltrations, une terrasse qui a bougé… la facture pour une remise en état peut très vite grimper!

Il faut également faire attention aux nuisances sonores ou autres. Evitez les habitations à proximité d’une route trop passante ou les servitudes de passage qui transformeront vite votre terrain en un chemin secondaire pour le voisinage.

Pour se prémunir contre ces inconvénients, le mieux est de se faire aider de professionnels (un expert immobilier voire, sur un plan technique, un bureau de contrôle). Les quelques dirhams que vous investirez vous éviterons des complications par la suite.

Adoptez le bon montage juridique

Sur ce plan également, un conseiller juridique pourra s’avérer précieux. Quel mode de paiement adopter, quelles clauses résolutoires inclure dans l’acte de cession? Toutes ces questions méritent réflexions et à l’évidence, le notaire ne sera pas forcément le mieux placé pour y répondre.

Sachez quel est le juste prix

Aidez vous des petites annonces sur interner. Celles-ci reflètent assez fidèlement l’état du marché. Inutile de tenter une négociation si vous n’avez pas à l’esprit le prix du mètre carré.

Renseignez vous sur la destination du bien acheté

Si vous envisagez d’acheter des locaux de bureaux pour les transformer en habitation, vous devrez vous attendre à des coûts assez élevés de remise à niveau. Les normes de construction et les contraintes règlementaires ne sont, en effet, pas les mêmes.

Vérifiez que le bien n’est pas gagé

Le juge pourrait ordonner une saisie du bien qui vous serait ainsi confisqué. Un créancier peut saisir le juge par voie de référé d’heure en heure pour garantir ses droits.

Chaque année, on enregistre des milliers de transactions immobilières au Maroc. La plupart s’effectue de gré à gré avec des particuliers pas toujours informés des différents risques possibles. Heureusement, dans la grande majorité des cas, ces ventes se passent bien. Mais, lorsque les difficultés arrivent, les acheteurs ne savent pas trop auprès de qui s’adresser pour obtenir réparation. Le meilleur conseil que l’on peut formuler est de ne jamais procéder à un achat immobilier seul sans un minimum d’appui de la part de professionnels.

Acheter une maison – Les avantages et inconvénients de faire appel à un agent immobilier

La moitié des transactions immobilières ont lieu, sans agent immobilier, directement de particulier à particulier ou par l’intermédiaire des notaires ou des géomètres-experts. L’explosion des ventes n’a fait qu’amplifier encore davantage le phénomène. Pourtant, depuis 1994, une loi a règlementé la profession: les agents immobiliers sont tenus d’apporter de solides garanties aux acheteurs.

Acheter une maison: ce qu’il faut savoir sur les prêts immobiliers

Peu d’investisseurs sont capables de financer sur fond propre un achat immobilier. La « case » banque est le plus souvent le passage obligé. Mais, face à la multiplicité des offres commerciales, il n’est pas évident de trouver le prêt qui sera adapté à votre situation personnelle: taux variable ou constant, durée de remboursement, frais annexe: autant de paramètres sur lesquels les banquiers vont jouer pour formuler une offre commerciale.

Acheter une maison: les assurances

L’existence n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Les aléas de la vie ont vite fait de transformer en soucis permanents le moindre grain de sable. Prenons l’exemple, d’un dommage causé par votre animal à un tiers: celui-ci aura la faculté de se retourner contre vous pour exiger un dédommagement lourd financièrement. Heureusement, les assurances vous permettent de vous couvrir contre de nombreuses situations.

La franchise et les plafonds de prise en charge

Les contrats d’assurances comprennent souvent une franchise en dessous de laquelle les dégâts ne sont pas pris en charge. A l’inverse, un montant maximal de remboursement peut être fixé concernant vos propres biens (et non sur les dommages touchant autrui).

Acheter une maison: les assurances

L’existence n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Les aléas de la vie ont vite fait de transformer en soucis permanents le moindre grain de sable. Prenons l’exemple, d’un dommage causé par votre animal à un tiers: celui-ci aura la faculté de se retourner contre vous pour exiger un dédommagement lourd financièrement. Heureusement, les assurances vous permettent de vous couvrir contre de nombreuses situations.

La franchise et les plafonds de prise en charge

Les contrats d’assurances comprennent souvent une franchise en dessous de laquelle les dégâts ne sont pas pris en charge. A l’inverse, un montant maximal de remboursement peut être fixé concernant vos propres biens (et non sur les dommages touchant autrui).

Acheter une maison: les taxes applicables

La fiscalité est le moyen, pour l’Etat, d’assurer le financement des services publics et de préserver l’intérêt général. L’immobilier n’échappe pas à la règle d’autant plus que les volumes de transactions sont toujours plus nombreux d’une année sur l’autre. A l’inverse d’autres pays, le Maroc a fait le choix d’une fiscalité simple et relativement avantageuse pour les investisseurs. Grace à cette politique, de grands programmes de construction ont vu le jour générant de nouvelles rentrées fiscales.

1. Les taxes liées aux acquisitions immobilières

Les taxes sont assises sur le montant total de la transaction (en incluant la TVA).

Ces taxes sont les suivantes:

• droits d’enregistrement de la cession: 2,5%
• taxe notariale: 0,5%
• émoluments du notaire: 1% (avec un plancher de 2500 Dirhams et une taxe sur la valeur ajoutée de 7%)
• mise à jour de la conservation foncière: 0,5% + 150 Dirhams
• frais divers: jusqu’à 3000 Dirhams

2. La taxe urbaine

Elle est calculée sur la base de la valeur locative (qui s’accroit chaque année de 2%). Le logement principal bénéficie d’un abattement de 75%. Les locaux neufs en sont exonérés pour une durée de 5 ans.

3. La taxe d’édilité

Un abattement de 75% est également octroyé sur l’habitation principale. Son taux est de 10% si votre bien est situé dans une ville et de 60% s’il se situe en périphérie.

4. Impôt sur le revenu

Si vous céder un bien en réalisant une plus value, celle-ci sera taxée au taux de 20% (avec un minimum de 3% du prix de vente). Si la cession intervient dans un délai de 8 ans, vous serez exonéré de cet impôt.

5 – Revenus fonciers

Ceux-ci doivent être déclarés dans l’Impôt sur le Revenu Global. Les loyers perçus font l’objet d’un abattement de 40%. Les constructions de moins de trois ans en sont exonérées.

La fiscalité avantageuse du Maroc a permis d’attirer de nombreux investisseurs étrangers. Et cela est profondément vertueux pour l’économie locale. Ces rentrées d’argent permettent au Royaume de se développer et de financer de nouvelles infrastructures. Chacun peut le constater: les programmes de constructions neuves ont littéralement explosé depuis une quinzaine d’années.

Acheter une maison: comment évaluer le juste prix ?

De nombreux paramètres permettent de déterminer le prix d’une maison: sa localisation, sa superficie, les servitudes éventuelles ou la qualité de ses prestations. Il est difficile, dans ces conditions, lorsqu’on n’est pas un professionnel, de déterminer avec exactitude le prix d’un bien immobilier. Mais, grâce à la magie d’internet, un particulier peut se faire une idée assez précise de la valeur d’un bien.

1. Le premier réflexe à avoir, lorsqu’on cherche à estimer le prix d’un actif immobilier, est d’observer le marché local

Chaque jour des centaines de biens changent de main. Les sites de petites annonces regorgent d’offres et d’achats immobiliers. Il suffit d’observer à quel prix est proposé un bien proche en terme de prestation set de localisation. Vous aurez ainsi, une première idée, plus ou moins fidèle, de l’état du marché.

Cette démarche seule ne suffit pas: la valeur faciale d’une annonce, n’est pas toujours, le prix auquel la vente est réellement conclue après négociation.

2. Les paramètres dont il faut tenir compte

Chaque bien immobilier est spécifique: sa qualité (prime, standard, moyen de gamme), son emplacement (dans un quartier prestigieux ou en périphérie), la qualité de son architecture (moderne ou traditionnelle) sont autant de paramètres qu’il vous faudra intégrer au moment de l’achat.

3. Les éléments de négociation

Pour minorer le prix d’une maison, il est possible d’arguer, vis-à-vis du vendeur:

• des coûts de remise en état (si celui-ci nécessite la réalisation de travaux),
• le fait de disposer d’un apport personnel important (ce qui diminue pour le vendeur les risques lorsqu’un compromis de vente sous conditions suspensives est préalablement établi),
• la rapidité à laquelle la transaction peut être réalisée (un vendeur pressé aura tendance à accepter plus facilement des rabais),
• les conditions fiscales dont bénéficie le vendeur (tout bien revendu avant 8 ans n’est pas assujetti à la taxe sur les plus values).

Notre conseil: avant d’investir dans l’achat d’une maison, n’hésitez pas à prendre conseil auprès de professionnels (en demandant, le cas échéant, des avis contradictoires). Vous éviterez ainsi bien des mauvaises surprises. N’oubliez pas que le jour ou vous souhaiterez revendre le bien convoité, vous subirez des fluctuations du marché qui ne seront pas forcément en votre faveur. Il faut donc éviter de se laisser séduire par un trop bon vendeur qui vous promet des taux de rentabilité inédits.

Vendre une maison: Comment écrire une annonce accrocheuse ?

Vous souhaitez vendre, par le biais des petites annonces, une maison à bon prix mais vous ne savez pas trop comment vous y prendre ? Cela peut sembler évident et pourtant synthétiser, en quelques mots, un argumentaire commercial accrocheur est loin d’être évident. Avec un peu d’astuce et de savoir faire, il est possible de donner l’envie de voir un bien: il s’agit d’un premier pas vers une vente réussie. Suivez nos conseils.

Le texte de votre annonce constitue une véritable vitrine. C’est par elle que les acheteurs potentiels se feront une première idée sur la qualité de l’offre. La rédaction et la présentation doivent être irréprochables. Soignez l’orthographe et veillez à ne pas mettre trop d’abréviations (surtout si vous n’êtes pas certain que le lecteur connaitra leur signification). Il faut qu’en quelques mots, vous ayez défini la localisation, la superficie, le nombre de chambres et les points forts de votre produit.

Choisissez soigneusement la rubrique (maison, appartement, neuf, ancien…) de parution: les acheteurs doivent, en un seul coup d’œil, pouvoir repérer le bien qui répond à leurs attentes. Si votre annonce parait sur un site internet, n’oubliez pas qu’elle pourra être accessible au moyen d’un moteur de recherche. La rubrique, le choix des mots clés détermineront le niveau de classement de votre offre dans les résultats ; celle ci sera, de ce fait, plus ou moins visible par les internautes.

Sachez évaluer le prix avec précision. Il est préconisé de solliciter l’appui d’un expert indépendant. A défaut, observez les prix figurant dans les différentes annonces concurrentes en prenant soin de tenir compte de la localisation géographique et de la qualité des prestations. Si votre prix est trop élevé, vous risquez d’avoir du mal à trouver des acheteurs. Sachez vous montrer raisonnable et fixez vous des objectifs de prix réalistes.

Joignez à votre annonce des photos valorisantes. Pour donner envie d’acheter, il faut présenter le bien sous son jour le plus favorable.

Enfin, mentionnez les différents points forts de votre annonce: si votre bien est, par exemple, équipé d’une climatisation ou d’une piscine, cela pourra être un plus au moment de la vente.

En conclusion, la finalité d’une annonce est de générer le maximum de contact possible. Plus ceux-ci seront nombreux et plus vous aurez de chance de trouver un acquéreur au prix que vous vous serez fixé. Votre annonce doit être compréhensible par tout le monde. Evitez d’emblée, de faire part des défauts éventuels. L’acheteur saura s’en prévaloir au moment de la négociation. L’immobilier est, ainsi, que de nombreux autres domaines, une question de marketing.

Vendre une maison: savoir évaluer le prix d’un bien immobilier

Les professionnels de l’immobilier recourent à plusieurs méthodes pour évaluer la valeur d’un bien. Au delà de la surface et du nombre de chambres, cette valeur est, en effet, très variable selon que votre maison est située dans un quartier convoité, qu’elle comporte un haut niveau de prestation, que son entretien courant a été régulièrement réalisé ou non. Pour un particulier, il n’est pas facile de tenir compte de ces différents paramètres d’autant que, s’agissant de son patrimoine, l’affectif entre souvent en ligne de compte.

La première méthode d’évaluation consiste à se référer au marché local. Il suffit pour cela d’observer les offres de vente concurrentes. Il est inutile de chercher à survendre un bien si, en quelques clics, un internaute peut trouver moins cher à proximité.

On peut également estimer le coût de remplacement du bien. Que faudrait-il investir pour reconstruire celui-ci. Cette seconde méthode est particulièrement utile lorsque le bien est unique et qu’il n’est donc pas possible de le comparer à un autre.

Il est possible, enfin, de se baser sur les revenus futurs (en les actualisant si possible). Un bien permet d’économiser du loyer et des charges. Il s’agit de voir, sur une durée moyenne de détention du bien, ce que cela représente.

Chacune de ces méthodes peuvent difficilement être mises en œuvre par un particulier. C’est pourquoi, il est fortement conseillé de s’appuyer sur un expert professionnel qui pourra être apte à retenir la méthode la plus appropriée.

N’oubliez pas que la conjoncture joue un rôle majeur dans le prix de vente final. En période de crise, les acheteurs se précipiteront moins à votre porte et vous devrez probablement attendre plusieurs mois avant de conclure une vente.

Méfiez vous de l’objectivité « relative » de certains intermédiaires surtout si leur commission dépend de votre prix de vente. Ils auront tendance à surestimer celui-ci quitte à ce que l’offre ne trouve pas preneur immédiatement.

Ayez, enfin, à l’esprit les différentes taxes auxquelles votre acheteur sera assujetti. Celles-ci peuvent majorer sensiblement le prix final et conduire un acheteur potentiel à renoncer à l’acquisition.

L’évaluation d’un bien immobilier est une affaire de professionnels. Si vous n’êtes pas certain de votre estimation, n’hésitez pas à solliciter un appui extérieur. Les experts immobiliers sauront vous conseiller pour déterminer un prix compatible avec les pratiques du marché. A défaut, observer ce qui se pratique autour de vous. En bref: ne soyez ni trop ambitieux, ni trop raisonnable.

Vendre une maison - Les différents formulaires et documents demandés

Vous avez trouvé un acheteur et celui-ci est prêt à conclure la vente au prix que vous envisagiez? Il ne vous reste plus qu’à passer à la rédaction des documents de vente. Mais, lorsque ce n’est pas son métier, il n’est pas évident de ne pas oublier un papier. En cas d’oubli, vous vous exposerez à une série de tracasseries administratives. Mieux vaut alors être exhaustif dès le départ.

La première formalité consiste à demander à votre acheteur d’attester de son identité au travers d’une carte d’identité. Il faut savoir, en effet, que les faux noms sont la première source d’arnaque. Exigez un moyen de paiement sécurisé (chèque de banque par exemple).

N’oubliez pas également d’indiquer à l’acheteur qu’il devra s’acquitter des frais de notaire et que ceux-ci viennent en sus du prix de vente. Au Maroc, les droits et taxes sont, en effet, toujours dus par l’acquéreur.

Vous devrez procéder à une demande d’immatriculation et déposer, auprès de la conservation foncière, les actes de propriété, et toute preuve de droits sur l’immeuble. Vérifiez que cette immatriculation a bien fait l’objet d’une publicité au journal officiel et qu’il n y a pas eu d’opposition au bornage topographique (c’est le cadastre qui est garant de cette opération).

Ayez à votre disposition votre titre de propriété. Celui-ci vous sera certainement exigé lors du passage devant le notaire. Celui-ci doit détailler la limite de propriété, sa contenance et sa nature.

Effectuez les déclarations fiscales correspondantes. Cela vaut, en particulier, pour l’impôt sur les plus values (qui constate un gain entre le prix d’achat et de revente d’un bien immobilier). Ce taux est de 20% (et ne peut être inférieur à 3% du prix de vente). Vous en serez exonéré si la vente intervient dans un délai maximum de 8 ans après que vous l’ayez acquis.

N’oubliez pas, enfin, qu’une vente s’effectue généralement en deux étapes. Dans un premier temps, vous conclurez un compromis de vente sous conditions suspensives (celles-ci sont en principe liées, pour l’acheteur, à l’acceptation du prêt par un organisme financier). Puis, dans un second temps, une fois les conditions suspensives levées, vous pourrez conclure un acte authentique qui scelle définitivement la vente.

Avant de procéder à une vente, établissez une liste des éléments à ne pas oublier et fixez vous des dates limites pour réunir ces différents éléments. Vous pourrez ainsi au moment de la vente être dans une situation beaucoup plus sereine que si celle-ci se déroule d’une manière trop bousculée. En étant exhaustif, vous vous donnerez toutes les chances de conclure une vente d’une manière totalement sécurisée.

Vendre une maison - Les différents formulaires et documents demandés

Il n’est pas obligatoire de faire appel à une agence immobilière pour conclure une vente immobilière. Celle-ci peut, toutefois, permettre d’éviter bien des déconvenues. L’immobilier est, en effet, un véritable métier qui nécessite une expertise économique, juridique et technique. Nous allons voir, dans les lignes qui suivent, quand il est utile de faire appel à une agence et quand il est possible d’agir de manière totalement indépendante.

Tout d’abord, il faut savoir que l’intervention d’un agent immobilier est loin d’être neutre sur un plan financier. Certains exigent un niveau de commission particulièrement élevé et pas toujours en rapport avec leurs prestations réelles. On peut alors, légitimement, se poser la question de la pertinence de leur intervention.

Mais, vendre seul n’est pas forcément évident. Il ne suffit pas de déposer une petite annonce pour voir spontanément surgir des clients surtout s’il existe des centaines d’offres proches de la votre. L’agent immobilier n’est pas un simple intermédiaire ; son rôle consiste aussi à prospecter et à trouver des acquéreurs pour un niveau de prix conforme à vos attentes.

Si vous n’avez pas d’expérience particulière, l’estimation de la valeur d’un bien peut devenir un véritable casse tête. Les professionnels utilisent d’ailleurs plusieurs méthodes d’évaluation avant de parvenir au juste prix qui pourra séduire les acheteurs tout en restant dans les normes du marché. Un agent immobilier pourra vous conseiller sur ce point. Si sa rémunération est, en tout ou en partie, liée au prix de vente, son intérêt est également de parvenir rapidement à la conclusion d’une cession.

Si vous êtes un fin négociateur, vous saurez probablement mettre en avant les points forts de votre produit et convaincre les acheteurs les plus récalcitrants. Un agent immobilier aura peut être, sur ce point, moins de scrupules. Il se contentera d’indiquer à l’acheteur le prix quitte à rogner sur celui-ci pour accélérer la transaction.

Entre obligation de conseil et coût de l’intermédiation, le choix de recourir ou non à un agent immobilier n’est pas évident. Un conseil: renseignez vous (auprès par exemple de votre voisinage) sur les différents agents présents sur la place. Il est rare que les réputations soient totalement usurpées. Le bouche à oreille est souvent le meilleur moyen de choisir un bon agent immobilier. Et si, vous êtes intimement convaincu que votre bien peut rapidement trouver un acquéreur, rien ne vous empêche de le vendre d’une manière indépendante quitte, en cas de difficulté, à faire appel à ces professionnels.